重庆市万州区人民政府

关于印发《重庆市万州区住房发展“十四五”规划（2021—2025年）》的通知

各镇乡（民族乡）人民政府，各街道办事处，区政府各部门，有关单位：

《重庆市万州区住房发展“十四五”规划（2021—2025年》已经重庆市万州区第六届人民政府第10次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                            重庆市万州区人民政府 

                          2022年7月27日 

（此件公开发布）

重庆市万州区住房发展“十四五”规划

（2021—2025年）

前言

“十四五”时期（2021—2025年）是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。为加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进城市更新和开发建设方式转型，推动实现住有所居、住有宜居、职住平衡，不断满足人民日益增长的美好生活需要，根据《重庆市万州区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》及《重庆市城镇住房发展“十四五”规划（2021—2025年）》，制定《重庆市万州区住房发展“十四五”规划（2021—2025年）》。

本规划以2020年作为基准年，规划期限为2021年至2025年，主要规划范围为万州中心城区规划城市建设用地。规划主要阐明万州区城镇住房发展的现实基础，提出“十四五”时期商品房、保障性住房、城镇老旧小区改造的发展目标，明确住房发展的主要任务和政策措施，是指导城镇住房供给、规范市场发展、引导相关政策制定与资源合理配置的重要依据。

目 录

1. 发展环境

“十三五”时期是全面建成小康社会决胜阶段。万州区

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯

彻习近平总书记对重庆市工作重要指示要求，坚持以人民为中心，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建立，房地产市场保持平稳健康发展，住房保障力度持续加大，居住品质显著提升。

一、“十三五”时期住房发展回顾

（一）商品房发展总体健康平稳

1、城镇化稳步推进，区域中心城市地位突显。截至2020年底，全区常住城镇人口为107.81万人，常住人口城镇化率由2016年的63.79%达到68.92%，年均增长率为1.03%。城镇化稳步推进为万州区“十三五”期间年均190万平方米的商品房销售奠定了基础，促进了房地产市场发展。而万州作为三峡库区经济中心、区域中心城市，对周边人口集聚效应较强。根据万州区第七次全国人口普查公报，万州区流入人口为12.65万人，万州区域中心城市地位突显。

表1-1：“十三五”时期人口数据调查表

2、房地产发展与实体经济发展整体协调。“十三五”时期，全区房地产累计投资458.03亿元，年均投资91.61亿元，占固定资产投资总额的22.54%，与全市平均水平基本持平（全市平均22.30%），比渝东北三峡库区城镇群平均水平、开州区、云阳县平均水平分别高11.05个百分点、13.58个百分点、6.87个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比例总体合理。

3、房地产业对全区社会经济稳步发展起支撑作用。“十三五”时期，全区房地产和建筑业共分别完成全口径税收77.15亿和40.25亿元，占全行业税收的22.45%和11.71%；年均解决就业7.52万人，其中房地产业解决就业4460人。对社会经济发展起到了重要支撑作用。

4、商品房开发建设呈平稳态势，销售市场运行良好。“十三五”时期，以优化土地供应作为调控的关键，通过合理安排区域供地规模、结构和时序，商品房房屋新开工面积累计完成1022.43万平方米，竣工面积累计完成684.26万平方米，建设速度和规模平稳发展。

表1-2：“十三五”时期商品房房屋新开工面积情况（单位：万平方米）

表1-3：“十三五”时期商品房房屋竣工面积情况（单位：万平方米）

“十三五”时期，万州区商品房销售面积、销售套数运行良好，销售总额稳中有升。截至2020年底，“十三五”时期新建商品房累计销售面积954万平方米，10.45万套，商品房市场需求持续维持较高水平。

表1-4：“十三五”期间商品房成交情况

（二）保障性住房成绩显著

1、保障性住房供给体系持续完善。“十三五”时期，以实物保障为主、货币补贴为辅的住房保障体系持续完善。通过出台一系列财政补助、土地优先供应、信贷扶持、税费减免等支持政策，大力发展保障性安居工程，统筹推进住房保障工作，切实解决困难群众住房问题。

截至2020年底，累计筹集公租房18337套。经市级批准部分公租房盘活转为安置房后，现有公租房13723套、79.45万平方米。持续加大公租房实物配租力度，新增配租公租房11223套，累计配租13169套；新增发放廉租住房租赁补贴508.03万元，累计发放3836.51万元，惠及1.3万余户、3万余人，做到了城镇最低收入和低收入住房困难群众应保尽保，充分发挥住房保障的社会兜底作用。

表1-5：“十三五”时期万州区公共租赁住房基本情况表

2、管理制度和机制建设得到有效保障。“十三五”期间，出台了《万州区公共租赁住房管理实施细则》，公租房与廉租房并轨运行，规范审核配租和后期管理行为。落实优抚政策，出台优抚对象租住公租房租金补助实施细则。不断提升后期管理水平，投资2000余万元完善公租房小区基础设施和功能配套，加大违章建筑管控力度，在枇杷坪、长石板两个公租房小区引入人脸识别智能门禁系统，在龙都廉租房探索建立社区自治、政府补贴的物业管理新模式，不断提升公廉租房管理水平。

3、人才安居住房问题得到较好解决。“十三五”时期，我区通过购买、新建、配建、租赁、公租房盘活改造以及其他存量住房改造等方式，多渠道筹集人才公寓1000余套，涉及引进教师、医疗行业硕士研究生及以上人才和工业园区的企业高层管理人员和专业人才等，为我区多行业人才安居工作提供了良好的保障。

（三）城镇老旧小区改造稳步推进

“十三五”时期，遵循统筹规划、分期实施、尽力而为、量力而行的原则，稳步推进老旧小区、棚户区改造，取得显著成效。结合“双亮”工程、楼栋工作日、公共停车场和步行系统建设、公共厕所建设、增绿添园工程等民生实事，统筹推进完善老旧小区基础配套设施、服务设施、便民设施，社区人居环境和服务设施质量持续提升。

“十三五”时期，已启动老旧小区综合改造和管理提升53万平方米，已完成周家坝街道鹿鸣苑、钟鼓楼街道油脂宿舍、牌楼街道和谐园等12个小区改造。完成塘坊董家、万一中至驸马等片区棚户区改造4440户，改造面积78万平方米。

（四）小结

“十三五”时期，万州区城市住房发展稳中有升，城镇化稳步推进，人口向万州城区聚集。房地产市场开发建设呈可控趋势，且土地供给和出让底价稳定，销售市场运行良好，商品房发展总体健康平稳。住房保障体系以实物保障为主、货币补贴为辅，住房保障政策和管理运营机制不断完善，人才安居住房问题得到较好解决，为我区多行业人才安居工作提供了良好的保障。老旧小区改造持续推进，取得积极成效，老旧小区人居环境和服务设施质量得到改善。

二、主要问题

（一）商品房发展存在问题

我区作为区域中心城市的人口集聚能力有待加强，商品房发展主要存在优质土地资源供应较少，住房发展进入存量房屋时代；缺乏优质项目外溢带动，城市空间拓展区域基础设施不够完善等问题。

（二）保障性住房发展存在问题

住房保障体系有待健全，住房保障覆盖面还需拓展，保障精准度有待提升。保障标准已不适应高质量发展需要，新市民、青年人等群体的住房困难问题尚未完全解决。保障性住房运营管理精细化、信息化水平有待提高。

（三）老旧小区改造存在问题

老旧小区改造量大面广，管理、资金与政策瓶颈有待进一步破解。老旧小区住宅多为早期开发，重建设、轻管理，且后期开发商的破产、合并、重组，导致小区维护管理主体缺失。居民对老旧小区改造整治和引入规范物业管理的需求比较强烈，但涉及到出资和缴费问题难以达成一致；缺乏整体统筹更新改造规划指引，在规划条件优化、税费减免等政策支撑机制上还需要完善和细化。

三、发展形势

（一）新时期重大国家战略实施为住房发展工作提供了新机遇

“十四五”时期是中国转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的关键时期，习近平总书记视察重庆时提出了“两点”定位、“两地两高”目标要求。同时，随着共建“一带一路”和长江经济带、新时代西部大开发等重大战略深入实施，成渝地区双城经济圈建设加快推进，重庆将不断提升在全国的知名度和影响力，在西部乃至全国范围的带动示范作用更加突出。万州区作为渝东北区域中心城市，位于长江中上游结合部、三峡库区腹心地带，是“一带一路”、长江经济带、新时代西部大开发等重大战略深入实施的重要节点城市，要担当更大使命和责任，大力提升区域中心城市发展能级，加快推动万达开川渝统筹发展示范区建设，在渝东北和川东地区一体化发展格局中承担区域发展带动作用，也将迎来更大的发展机遇。在此背景下，万州区形成高质量发展的重要增长极，增强人口和经济承载力迫在眉睫。

“十四五”时期，万州建设紧紧围绕“一区一枢纽两中心”的定位目标，坚持实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，住房空间优化布局、结构合理，各区域之间达到协调发展，实现全体居民住有所居。同时，加大对租赁住房、自住和改善性住房需求支持力度，激发住房消费潜力，推动实现住房发展与国民社会经济发展相协调，支持以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

（二）城镇化发展新阶段，带给住房发展新机遇

伴随我国人口向城市群、中心城市进一步集聚的态势日益显著，万州在川渝东北部区域的人口集聚作用将更加突出。“十三五”时期全区常住人口城镇化率达到68.92%，相较于2016年城镇化率63.79%，累计提高5.2个百分点，年均提高1.03个百分点，城区人口已超过100万人。“十四五”时期城镇化率将继续提升，也将对住房高质量发展、高品质生活提出更高的要求。

（三）新时代居民美好生活需要，促进住房品质、居住服务和社区治理现代化需求日益增长

伴随中等收入群体快速扩展，居民将更加注重舒适、健康、智慧等高品质居住环境，广大人民群众对住房的期盼，将从“有房住”逐步转向“住好房”，从对居住数量的需求逐步转向以居住为核心的多元化生活服务需求。互联网技术的使用将进一步推动社区便捷化服务需求的不断提高，以大数据、云计算、5G、人工智能为代表的数字经济进入发展热潮，带来住房发展智慧化和房地产业创新转型的全新机遇。而在空间环境品质改善的基础上，居民对社区和物业服务水平、社区治理方式的要求也将越来越高。同时，随着未来大社区试点工作的推进，居住环境更加追求和倡导绿色、低碳、环保，补足缺失的服务功能和满足多元化的社区居民需求成为社区发展、完善和更新的方向。

（四）深化供给侧结构性改革，促进产业转型升级

生态文明建设步伐加快，资源环境约束进一步强化，住房建设模式亟待绿色转型。“十四五”时期的住房发展，更加注重存量挖潜，统筹城乡土地资源利用，拓宽住房用地供给渠道，盘活存量住房资源，推动住房和资源环境协调发展。同时，在生态文明导向和节能减排的要求下，也需要以绿色、生态、长生命周期、健康宜居环境理念为基础，通过绿色建造方式，实现住房的绿色、可持续和高质量发展。大力推广、发展新技术装配式建造方式，加快实现建筑标准化，推进房地产建设管理信息化。推行一体化集成设计，大力推进成品住宅，推广装修部品一体化预制技术，推行一体化装修模式和集成式厨卫、管线分离等新技术应用，提高全装修住宅的可改造性和耐久性。

第二章 总体思路

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会、中央财经委员会第五次、第六次会议精神，紧紧围绕习近平总书记对重庆提出的“两点”定位、“两地”“两高”目标、发挥“三个作用”和推动成渝地区双城经济圈建设等重要指示要求，坚持党对住房工作的全面领导，坚持以人民为中心，坚持稳中求进工作总基调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，深化落实“一心六型”两化路径，以推动住房高质量发展为主题，以深化住房供给侧结构性改革为主线，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为我区构建高质量发展、高品质生活新范例提供有利支撑。

二、规划原则

（一）坚持房住不炒，突出居住功能

践行“以人民为中心”的发展理念，坚持住房的居住功能和民生属性，遏制投资投机性需求。从供需结构性矛盾出发，从增量和存量两端发力，积极满足居民基本住房需求和合理的改善需求。

（二）坚持市场为主，满足多样需求

坚持市场在资源配置中起决定性作用，落实房地产平稳健康发展长效机制，培育市场动力、防范市场风险、规范市场秩序。积极降低居住成本，丰富住房供给类型，促进住房供给与居民差异化、多样化需求、消费能力的精准匹配，积极扩大合理住房消费。

（三）坚持统筹协调，推动租购并举

租赁与产权相统筹，市场与保障相结合，整体考虑租赁型住房与产权型住房、商品房与公共租赁住房在总体供给中的规模与结构，实现住房供给规模、结构、空间布局、时间节奏与居住需求的匹配，促进住房发展与城市经济产业和空间发展的整体协调。

（四）坚持公平共享，提升全体居民幸福感

立足“全体”居民视角，从关注“平均水平”逐步转向关注“群体差异”，以公平和分层次的住房促进和谐社会和民生建设。重点关注城镇中等偏下及以下收入家庭、新市民居住需求，积极支持人才安居，实现全体居民公平共享城市发展成果，推动社会包容性发展。

（五）坚持品质提升，满足美好生活需要

积极适应数量短缺问题基本解决后的居民高层次美好生活需要，满足居民对住房设计、设施配置、环境空间、通勤效率等方面的多维度品质需求，促进住房和居住服务的绿色、智能、人性化发展，切实增强人民群众的获得感和幸福感。

三、主要目标

（一）总体目标

“十四五”期间：城镇住房发展水平稳步提高，住房需求、布局、品质、分配结构更加优化，实现更高水平的供需平衡，房地产市场保持长期平稳健康发展；引进人才住房需求充分保障，住房发展模式不断转型。形成“保障有力、市场平稳、品质提升、治理有效”的住房发展新局面，逐步实现从“住有所居”向“住享乐居”迈进，住房发展与城市发展、国民经济发展更加协调。

展望2035年：住房发展与万州区基本实现社会主义现代化目标相适应，与万州区社会经济发展水平及城市地位相匹配。城镇居民住房现代化基本实现，住房居住属性更加凸显，房地产与实体经济均衡发展。实现住房领域高质量发展、高效能治理，居民住房条件和生活宜居水平达到领先水平。促进共同富裕取得实质性进展，共建共享的高品质生活充分彰显。

（二）具体目标

1、商品房发展主要目标

商品房市场总体平稳。到2025年，全区商品房开发投资累计达到约640亿元，实现平稳增长；新增商品房建设用地约500公顷，建筑面积约750万平方米，约6.82万套。规划期内，城镇人均住房建筑面积达到40平方米左右。

2、保障性住房发展主要目标

加快构建以公共租赁住房和保障性租赁住房为主体的住房保障体系，不断拓展保障性租赁住房供应渠道，以盘活存量为主、新建为辅，优先将闲置和低效利用的安置房、企事业单位自有住房等存量房屋发展为保障性租赁住房，将符合条件的市场化租赁住房纳入保障性租赁住房管理。持续优化公租房运营管理。多层次、全方位、广覆盖的人才安居体系加快构建。规划期内，供应保障性住房约23.4万平方米，约3900套，其中人才住房筹集约400套。

3、城镇老旧小区改造主要目标

按照高品质生活宜居地定位，持续改善居民居住条件，不断实现居住区环境优美、功能完善、绿色生态、智慧共享，人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2021年，城区开展老旧小区改造提升试点示范，力争启动和实施改造提升示范项目5个以上。2021年起，结合城镇保障性安居工程中央资金补助的落实，大力推进老旧小区改造提升，力争每年实施面积约200万平方米，2025年底前基本完成存量老旧小区改造提升，并形成持续改造提升的长效机制。共涉及约197个老旧小区，建筑面积约1270万平方米，约13.32万户。有序推进棚户区、零星D级危房改造工作。规划期内，计划改造棚户区约500户，改造面积约6.8万平方米。

表2-1：“十四五”住房发展任务指标表

第三章 空间布局规划指引

一、商品房和保障性住房规划指引

（一）总体分区

构建“优化提升区、重点拓展区、近郊发展区”的商品房和保障性住房发展总体格局。各分区以差异化的城市建设、功能提升、产业发展为引导，完善住房供给。

优化提升区包括高笋塘、牌楼、观音岩、枇杷坪、江南新区核心区、联合坝、百安坝和周家坝片区。该区域是万州区行政、文化、金融、科教、商贸、商务为主体的综合功能区，也是历史文化风貌、滨江特色风貌集中区和城市功能疏解区。未来新增住房需求旺盛，而城市空间可拓展潜力较小。

重点拓展区包括江湾新城（密溪沟、塘角-向坪、都历、驸马）、渝东新城（高铁、上坪）、五桥园、龙都-双河口、高峰。该区域是万州区城镇发展空间拓展重点区，是着力建设的科技型、生态型、人文型的新城区，是实施产业升级和承接功能疏解的核心区域，也是承载人口和空间拓展的主要板块。

近郊发展区包括高梁-李河、新田片区。该区域是万州区推进新型城镇化、提升生态环境保护水平、城乡统筹发展的重要区域，也是重要的先进制造业基地。住房市场以周边进城农民首次购房和本地居民改善性购房为主。

（二）商品房分区住房空间布局指引

坚持以需求定供给，基于全区住房成交情况、人口规模、住宅用地供给情况等进行综合研判，立足区内供需平衡。结合去化周期，同时考虑规划住宅面积和未预售住宅情况，经校核修正，合理确定各区新增住房供应总量。从目前全区住房去化周期情况来看，大部分新增住房以新建为主，部分住房库存较多，须在优先消化存量的前提下合理安排新建住房。

优化提升区——该区域城市空间可拓展范围小、新建住房潜力有限，而每年就业人口规模占比高，新增住房需求旺盛。该区域应积极结合城市更新，挖潜闲置用地，适度规划新建商品房约0.69万套，同时，联合坝、观音岩需优先消化存量。

重点拓展区——作为万州区未来新增商品房供应的主要区域，除满足本地居民的首次购房和改善性需求外，还需满足优化提升区外溢的购房需求。规划新增商品房约5.93万套，是新增住房的主要区域。密溪沟、五桥园、高铁目前去化周期相对合理，但由于近年来供地和新建住房规模持续偏大，潜在库存较高，需结合库存变化谨慎新增住房用地供给。

近郊发展区——该区域去化周期较长，住房库存相对较高，其规划新增商品房约0.2万套，在新增住房的同时要优先消化库存。未来要加快城镇化进程，稳定土地和商品房供应规模，防止住房市场过大波动。

图3-1 商品房规划指引图

（三）保障性住房空间布局指引

重点在渝东新区和江南新区居住片区布置还房和保障性住房；在高峰九龙片区布置产业工人住房；在江湾新区规划布局人才住房。充分考虑居住群体就业需求、交通需求和生活成本，布局在邻近就业地点、交通及生活成本较低的地区。

优化提升区——供应保障性住房约950套。宜布局在邻近就业地点、公交站场等交通及生活成本较低的地区，并在各功能片区内相对均衡分布。鼓励采用出让商品房配建保障性住房的形式，促进社区融合。

重点拓展区——供应保障性住房约2833套，是供应住房的主要区域。鼓励通过政府与园区、企业合作，将区域内部分产业工人住房纳入保障房范围，在邻近厂区地块建设居住小区的形式，提高开放性。在供给模式上可探索采用企业自建或市场代建、政府收购或长期租赁住房并整理出租等方式，满足产业配套需求。同时，结合该区域人才住房存量情况，优先盘活改造相关平台、部门和机关单位的存量房屋和安置房等富余房源，利用自有存量房屋改造、修缮和完善配置等方式筹集保障性住房，以满足人才住房需求。

近郊发展区——供应保障性住房约117套，主要满足于本区域内住房困难家庭及引进人才等刚性需求。

图3-2 保障性住房规划指引图

二、城镇老旧小区改造规划指引

（一）规划范围及对象

规划范围为万州中心城区建成区范围，包括高笋塘、太白、牌楼等14个街道办事处。

规划重点改造对象为2000年以前建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、存在安全隐患、居民改造意愿强烈的住宅小区。在保障重点改造任务的前提下，适当将2000年底后建成的小区纳入改造范围。

（二）老旧小区改造内容及标准

老旧小区改造按设施类别分为小区内基础设施更新改造、小区内配套服务设施建设改造、小区内房屋公共区域修缮改造、小区关联基础设施改造提升、统筹完善社区基本公共服务设施。按项目性质分为基础项、增加项、统筹实施项。其中：基础项重点解决群众生活最基本的问题，托底保障；增加项重点改善居住品质，体现城市提升导向，因地制宜；统筹实施项重点完善基本公共服务设施，优化资源配置，推动完善社区治理。

（三）老旧小区改造实施规划

根据目前存量老旧小区规模，结合实际情况，按照先急后缓、分步实施的原则，制定2021年—2025年老旧小区改造年度计划。到2025年底前，基本完成存量老旧小区的改造提升工作。

图3-3城镇老旧小区总体改造规划（2021—2025年）图

第四章 重点任务

一、健全保障性住房体系

（一）建立保障性住房全覆盖制度。合理有序扩大保障范围，推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖。对低保和低收入住房困难家庭应保尽保，加大对环卫、公交等基本公共服务行业困难职工的保障力度，加强对新市民、引进人才的住房保障，提供适当住房保障支持，实现保障覆盖水平与社会经济发展阶段和人民实际需要相适应。处理好基本保障和非基本保障的关系，加快建立租购并举的公共租赁住房供应体系。

（二）优化多主体多渠道公共租赁住房建筹方式。积极推动住房保障方式从政府单一供给转向政府、企业和其他机构多主体供给。采取配建、集中建设和盘活存量相结合的方式，多渠道筹集公共租赁住房房源。按照保基本、优先满足最困难群体住房基本需求的原则，优先配建公共租赁住房。积极盘活存量资源，鼓励通过购买、改造、长期租赁存量商品房，利用和改造剩余安置住房、闲置厂房、商业办公用房等，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下可作为公共租赁住房房源。

（三）优化公共租赁住房空间布局。积极推动公共租赁住房与商品房配套建设，实现公共租赁住房布局空间相对均衡，促进社会融合。提高居民通勤效率，推进以公共交通为导向的综合交通枢纽建设模式，提高在公交站点周边地区和新市民、引进人才较为集中的各类就业中心周边地块的公共租赁住房供给。落实城市空间规划要求，同步建设配套公共服务设施，完善各类基本生活服务支持。

二、大力发展住房租赁市场

（一）完善多样化多渠道的房源供应体系。国有土地新建租赁住房，在企事业单位自有土地、协议出让土地、整体出让租赁住房用地等国有土地供地渠道集中新建。探索支持利用集体建设用地按照空间规划建设租赁住房。推动低效存量非住宅房屋改建，已建成并空置的国有厂房、商业办公用房建筑在完善相关手续后，可以按规定改建为租赁住房。积极盘活低效闲置住宅，引导专业机构盘活持有的存量商品房用于出租并进行运营管理。

（二）落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。坚持从实际出发，解决好万州区的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点，明确保障对象，着力做好务工人群、新市民、青年人的住房保障，优先保障务工人群中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”，以小户型为主，注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。

（三）加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。支持银行金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持银行金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放；支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

（四）补齐市场性租赁住房短板，推动租赁市场稳步发展。增加市场化租赁住房有效供应，强化住房租赁市场服务与监管，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定、租金价格平稳的住房租赁市场体系和市场监管有力、权益保障充分、便民规范高效的住房租赁服务监管体系。明确市场租房对象，着力解决好务工人群、新市民、青年人对市场租赁住房的需求。探索发展产业园区和新建工业项目利用产业类工业用地，按照规定比例配套建设租赁住房。可结合各分区租赁市场情况，适当提高配套用地或建筑比例，发展市场租赁住房。

（五）以盘活存量房屋为主发展市场性租赁住房。对国有企事业单位长期闲置的房屋，鼓励引入或委托专业住房租赁企业改造为租赁住房。对个人长期闲置的住房，支持和引导个人委托住房租赁机构出租。鼓励房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源或将其持有的存量房源用于发展租赁住房。

三、保持房地产市场平稳健康发展

（一）不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象，加大对房地产领域遗留问题处置化解工作力度，最终实现房地产市场平稳健康发展。

（二）健全住房和土地供应联动机制。合理安排住宅用地供应，根据住房需求变化，做好住宅用地需求预测和供地计划。加强住宅用地供后监管，保障土地供应真正转化为住房有效供应。

（三）规范商品房销售管理。完善房屋网签备案制度，健全以网签备案制度为基础的房地产交易管理体系。逐步推动现房销售。对房地产开发企业取得预售许可或已完成现房销售备案的，在一定期限内一次公开全部销售房源及价格。

（四）强化房地产市场监测分析指导。统筹住房城乡建设、规划自然资源、统计、金融、税务、公安、民政等部门数据，逐步构建房地产市场大数据平台，实现房地产市场运行动态实时监测。重点对房价房租、供需关系、投资等房地产市场运行状况，人口总量和结构变化趋势、经济增长状况等房地产需求趋势，土地供给状况、房地产开发企业资金状况等房地产市场的未来供给趋势进行监测分析。实行月度分析、季度评价和年度考核制度。

（五）健全房地产行业信用评价体系。构建包含房地产开发企业、住房租赁企业、房地产中介机构的房地产信用系统，完善信用档案记录和评价办法，建立守信激励和失信惩戒机制，根据企业信用状况实行分类分级、动态监管，并与社会信用系统对接。建立健全多部门、跨区域联合工作机制，查处违法违规行为。发挥房地产行业协会作用，增进企业合作与交流，推动行业自律。

四、深入推进城镇老旧小区改造

（一）建立改造项目统筹协调机制。建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制，明确各有关部门单位及社区的职责分工。政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。建立健全改造项目统筹协调机制，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进万州区老旧小区改造、棚户区改造工作。

（二）完善政府、居民、社会力量共同参与、合理分担的城镇老旧小区改造投融资机制。政府加大资金支持力度，鼓励政策性金融机构在依法合规、风险可控的前提下，加大对城镇老旧小区改造项目的金融服务力度。对于个人产权和公共部位，可引导居民合理出资，参与城镇老旧小区改造所产生的费用，可依照有关规定享受一定的优惠税费政策。同时加大信贷、债券等融资支持，为具备条件的项目筹措改造资金；加大金融支持，推动社会力量参与，吸引专业机构、社会资本参与市场化服务设施的改造、建设和运营。鼓励小区原产权单位、公房产权单位给予支持、专营单位投资、引入市场化出资参与城镇老旧小区改造和棚户区改造工作。

（三）完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会组织，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

五、全面提升居住品质

（一）优化住房空间布局结构，提高住区规划与住房设计水平。坚持产城融合发展，住房与产业、商业、办公、文化等不同功能区域融合协调发展，促进各区域新建住房开发建设规模合理。充分考虑交通、服务设施承载力及居住环境舒适性的要求，合理控制居住区规模、容积率等指标，增强居住区绿地和公共开放空间可达性，创造人文的、舒适的居住生活环境。严控建筑高度、体量、色彩和建筑风格等，打造与环境相适宜并具有地方特色的建筑景观，做好住宅外观和住区环境景观设计，延续传统文化特色，彰显地域特征和时代特点。推广精细化建造设计。改进户型，倡导可分可合的户型设计，使住房能够更加灵活地适应市场需求变化。

（二）落实新建房屋施工质量安全和存量房屋住用安全。在新建房屋施工质量安全方面，重视房地产开发的品质提升，严控工程质量，强化全过程监管，全面落实建设、勘察、设计、施工、监理等五方责任主体项目负责人的质量终身责任。优化工程设计文件审查制度，坚守结构安全底线，进一步规范装修改造工程、设计审查工作。强化对住房工程建设全过程的质量安全监管，加大对事故隐患企业和项目的监管频次，充分发挥质量安全监督机构作用。推进工程质量安全监管制度化、标准化、信息化建设。在存量房屋住用安全方面，提升城镇危房风险管控水平，保障房屋住用安全。稳步推进棚户区、零星D级危房改造。按照“轻重缓急，分类处置”的原则，严格把握危房搬离工作标准，科学划定危房搬迁范围并分类实施，集中有限资源和力量，重点做好“边、散、远、少”D级危房搬离整治工作。健全房屋装修规程和规范导则，建立房屋装修主体安全责任制度，推行第三方房屋装修质量安全专业检测评估制度，实现“各负其责、联动共治”的房屋装修安全保障局面。

（三）筑牢房屋建筑质量安全底线，防范化解重大风险。坚守住房安全底线，强化建设单位的首要责任和勘察、设计、施工单位的主体责任，构建权责一致的工程质量责任体系。优化工程设计文件审查制度，筑牢结构安全底线，进一步规范装修改造工程、设计审查工作，将燃气设施走廊和用地、竖井布局以及燃气泄漏报警装置、电力、给排水设施纳入建筑设计、消防设计相关审查内容。强化对住房工程建设全过程的质量安全监管，充分发挥质量安全监督机构作用。加快推进城镇房屋安全智能化监控与预警系统建设，提升城镇危房风险管控水平，保障房屋居住安全。

（四）提升设施配置层级。积极推动“智慧小区”建设。按照建设“智慧名城”要求，以提高智慧小区居住品质为导向，优化智慧小区评价标准和建设内容。鼓励、引导房地产开发企业积极打造智慧小区，切实提高智慧小区工程建设质量。引导建设企业与物业服务企业做好对接，确保智慧小区后期运行良好。推动智慧小区试点示范建设，加大智慧小区宣传力度。积极推进儿童友好型城市、社区建设，新建城区和居民住宅小区要按规定设置养老托育服务设施。配套养老托育服务设施要与新建住宅小区同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。已建成住宅小区通过政府购置、置换、租赁改造等方式补足养老托育设施。在老旧小区改造时，因地制宜建设改造养老设施和托幼服务设施。

（五）推进大健康产业高质量发展。深入推进“住房+康养”深度融合。推动房地产业与旅游、养老、避暑休闲、康体医疗等产业融合发展。合理在恒合建设康养示范住房项目，形成满足不同层次需求的康养产业生态。依托恒合资源富集区，打造康养、避暑、休闲产业链。在供地计划编制中，统筹考虑在此区域内相关住房用地布局。

（六）升级物业综合服务品质，构建社区治理长效机制。鼓励各类住区引入专业化物业服务，提高物业管理覆盖率。探索建立居民自治、聘请专业物业等模式，提升老旧小区管理水平、居住环境；物业管理规范化、标准化、智能化水平进一步提高。补齐居家社区养老服务设施短板，深化拓展物业服务内容，探索“社区养老”和“物业养老”等新型养老的发展道路。推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式，支持物业服务企业养老服务品牌化连锁化经营，组建专业化养老服务队伍，推进物业服务向生活服务转型。按照基层党组织领导下的多方参与治理要求，推动建立“党委领导、政府组织、业主当家、企业服务”的居住社区管理机制。构建党委领导的物业管理体制，以优化业主委员会治理结构为核心，推行街道党工委委员和居委会委员兼任业主委员会成员制度。既有住区应积极探索社区自建和自我更新模式，加强居民参与，共同缔造美好家园。

六、促进产业转型升级

（一）发展智能建造新产业。加快推动智能建造与房地产业协同发展，集成5G、人工智能、物联网等新技术，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营维护等全产业链融合一体的智能建造新产业体系。加快建筑工业化升级、加强技术创新、提升信息化水平、培育产业体系、积极推行绿色建造、开放拓展应用场景、创新行业监管与服务模式。

（二）引导绿色发展新模式。引导企业在住房开发建设与管理运营全周期推行绿色发展模式。严格执行《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2019)，新建居住建筑100%达到绿色建筑要求，全面提升绿色居住建筑星级水平，提升住宅绿色运营管理水平，推广绿色住宅使用者监督机制，推进绿色住宅购房人验房试点。新建居住建筑全面执行现行国家建筑节能标准，适时推进实施更高节能标准。积极发展装配式居住建筑。推广可再生能源和绿色建材在住房建设领域的应用，逐步提高应用比例。新建住宅小区周边应合理规划配建幼儿园和义务教育学校。

七、提高住房领域治理效能

（一）提高公共租赁住房运营管理能力。健全公共租赁住房资格审核信息比对机制，进一步提高资格审核精准化水平。加强公共租赁住房的监管，严格配租备案制度。不断提升公共租赁住房信息化管理水平，建立完善公共租赁住房信用评价机制；进一步加强对各类政策支持的保障性住房梳理，将符合规定的纳入保障性租赁住房规范管理，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。规范和健全公租房、保障性租赁住房建设、运营、管理等制度。推进保障性租赁住房申请准入、保障标准、分配退出、运营管理等工作的标准化、规范化，构建法治化、科学化、人性化的管理机制。充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，支持专业化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。提高公共租赁住房管理服务效率。

（二）建立住房信息化管理工作，实现数据共享。依托信息技术平台，搭建住房管理“一张图”，实现全区住房数据的空间化、可视化管理。通过信息平台向外共享住房本身属性、用途属性、安全属性、政策属性及市场主体等成果数据，满足全市民了解调取住房交易、使用、维修、安全隐患排查、不动产登记、城市更新评估、治安管理、应急安全、税务管理等数据需求。加强数据交互共享，以住房为空间载体，进一步承载各类属性数据，通过数据关联综合，挖掘数据价值潜力，逐步建立地、楼、房、人、事、物多维度，广领域的数据模型，为基础平台建设、智慧城市建设提供数据底座和应用场景。

（三）完善房屋管理制度。建立科学、规范、完整的房屋管理体系，理顺房屋行政管理体制机制，优化规范住房房屋监管流程。加强房屋质量安全监管专业化队伍建设，建立房屋动态巡查、房屋险情报告制度，实行房屋安全质量排查工作，并对失修房屋进行定期保养修缮，完善危险房屋突发事件应急预案。

第五章 保障措施

一、加强组织领导

贯彻党把方向、谋大局、定政策、促改革的要求。建立由区政府分管领导牵头，住房城乡建设、规划自然资源、发展改革、经济信息、公安、民政、财政、人力社保、税务、金融、统计等区级相关部门协同配合的规划实施工作机制。加强信息共享，积极做好土地、资金、金融等资源保障，强化土地供应、产业布局、人口、城市更新等计划的联动协同，合力推进全区住房持续健康发展。镇乡街道对本行政区域内住房发展负主体责任。各相关部门按照职责分工和任务要求，各司其职、密切配合、形成合力，有序推进规划任务落实。

二、落实资源保障

规划自然资源等部门须结合本规划确定的目标任务，科学编制年度土地供应计划，优化住宅用地供应结构，加强保障性住房、商品住房、城市更新等项目用地保障。财政、发展改革要会同相关部门积极争取中央资金支持。相关部门统筹好各级各类有关资金，建立多元化的资金筹措渠道，创新投融资机制，对保障性住房、市场化租赁住房、老旧小区改造等提供资金支持。税务、金融等部门要落实税费、信贷等相关差别化政策，支持合理的住房消费需求，大力支持住房租赁市场和居住类物业服务行业健康发展。

三、强化目标考核

跟踪规划实施情况，加强对住房项目土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售、房价变化的动态跟踪和监测分析，适时开展中期和期末规划实施情况评估。进一步完善规划任务和工作重点，加强与基础设施建设、产业发展、民生服务等计划的编制衔接工作，强化土地安排、空间布局、住房建设等指标的及时落实与同步调整，使规划更加符合万州区住房发展实际。建立健全风险研判、评估和防控机制，全面落实风险防范和化解措施。

四、加大宣传引导

加大宣传力度，充分征求各相关行业协会、专家等意见，增强规划科学性、可操作性。准确解读本规划和相关配套政策，营造良好社会氛围与市场预期，引导形成“先租后购再改善”的住房梯度消费理念。充分发挥相关行业协会作用，加强行业自律，维护市场秩序，促进住房事业平稳健康发展。

附件：

“十四五”时期需求预测

“十四五”时期，预计全区新增商品房建筑面积约750万平方米，约6.82万套；供应保障性住房建筑面积约23.4万平方米，约3900套；城镇老旧小区改造建筑面积约1270万平方米，约13.32万户；计划改造棚户区约500户，改造面积约6.8万平方米。

一、商品房需求

（一）人均住房建筑面积现状

根据万州区统计年鉴数据，“十三五”时期，万州区人均住房建筑面积36.80平方米/人。

表1-1：近5年万州人均住房建筑面积情况表

注：因2018年城乡住户调查样本进行了全面轮换，造成城乡居民人均住房建筑面积数据出现波动。

（二）人均住房建筑面积预测

根据《万州区国土空间总体规划（2020—2035年）》，规划预测到2025年万州区人均住房建筑面积达到40平方米/人，实现年均增加1.2平方米/人的目标。

（三）“十四五”商品房需求规模

根据《重庆市城镇住房发展“十四五”规划（2021—2025年）》，同时按照城镇居民人均住房建筑面积力争达到约40平方米的目标，综合“人均居住面积预测”、“人口与商品住宅竣工关系测算”和“人口与商品住宅销售关系测算”等测算方式，进行商品房需求规模综合测算，预计“十四五”时期全区商品房累计新增建筑面积需求量约750万平方米，约6.82万套。

二、保障性住房需求

参照《重庆市住房保障“十四五”发展规划（2021—2025年）》中“十四五”时期万州区城镇常住人口预测（131.4万人）、中等偏下收入人群占比（12.51%）、租赁需求比例（18.98%）和城镇非户籍人口比例（11.73%）等数据，按照“十四五”时期城镇常住人口的预测值*中等偏下收入人群占比*租赁需求比例*城镇非户籍人口比例=保障性住房需求规模进行测算。为全面构建多层次、全方位、广覆盖的住房保障体系，加快培育住房租赁市场、人才住房，实现住房保障可持续发展，预计“十四五”时期，万州区保障性住房供应量约23.4万平方米，约3900套，将惠及1.06万人。

三、城镇老旧小区改造需求

经统计，我区2000年底以前建成居住小区（片区）140个，总建筑面积约803.5万平方米，约8.35万户；2001年—2005年间建成居住小区（片区）共57个，总建筑面积约466.5万平方米，约4.97万户；老旧小区共197个，面积约1270万方米，约13.32万户。

经统计，沙河、周家坝、钟鼓楼、牌楼、天城、太白等街道五个片区，计划改造棚户区约500户，改造面积约6.8万平方米。